জমি কেনাবেচায় সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণের প্রচলিত পদ্ধতিতে বড় পরিবর্তন আসছে। এখন থেকে মৌজাভিত্তিক জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে জেলা রেজিস্ট্রারের পরিবর্তে দায়িত্ব পাচ্ছেন বিভাগীয় কমিশনার, জেলা প্রশাসক (ডিসি) ও উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তারা (ইউএনও)। এ লক্ষ্যে তিন স্তরে পৃথক কমিটি গঠনের উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। প্রস্তাবিত সংশোধিত বিধিমালা কার্যকর হলে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়ায় প্রশাসনের ভূমিকা বাড়বে।
নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, মৌজাভিত্তিক স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য তিন বছরের জন্য কার্যকর থাকবে। বর্তমানে এই মেয়াদ দুই বছর। তবে নির্ধারিত মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেও যৌক্তিক কারণ দেখিয়ে সরকার কোনো এলাকার জমির বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণ করতে পারবে।
সংশ্লিষ্ট সূত্রে জানা গেছে, বর্তমানে কার্যকর সম্পত্তির বাজারমূল্যের মেয়াদ আগামী ৩১ ডিসেম্বর শেষ হচ্ছে। এর আগেই নতুন কমিটিকে প্রয়োজনীয় কার্যক্রম সম্পন্ন করতে হবে। এ জন্য সংশ্লিষ্ট বিধিমালার খসড়া চূড়ান্ত করে নিবন্ধন অধিদপ্তরের মহাপরিদর্শকের কাছে পাঠানো হয়েছে। বর্তমানে সেটি পরীক্ষা-নিরীক্ষার পর্যায়ে রয়েছে। প্রয়োজনীয় প্রস্তুতি শেষে শিগগিরই সংশোধিত বিধিমালা জারি হতে পারে।
তিন স্তরের কমিটিতে থাকছেন যাঁরা
প্রস্তাবিত বিধিমালায় বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিনটি পৃথক কমিটি গঠনের কথা বলা হয়েছে। বিভাগীয় পর্যায়ের কমিটিতে থাকবেন আটজন, জেলা পর্যায়ে ১১ জন এবং উপজেলা পর্যায়ে থাকবেন নয়জন সদস্য।
এই কমিটিগুলো সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রতিটি মৌজার জমির শ্রেণি ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। এ ক্ষেত্রে ভূমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামোগত সুবিধা এবং সরকারি বিভিন্ন সংস্থা ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত বাজারমূল্য বিবেচনায় নেওয়া হবে।
নির্ধারিত বছরে বাজারমূল্যের মেয়াদ শেষ হলে ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্যের তালিকা প্রস্তুত করতে হবে। এরপর ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে সেই তালিকা নিবন্ধন অধিদপ্তরের মহাপরিদর্শকের কাছে পাঠানোর বিধান রাখা হয়েছে।
বাজারমূল্য মেয়াদ শেষের আগেও বদলানো যাবে
প্রস্তাবিত সংশোধনীর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো, নির্ধারিত মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই জমির বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণের সুযোগ। যৌক্তিক কারণ থাকলে সংশ্লিষ্ট কমিটি নতুন করে বাজারমূল্য নির্ধারণ করে তালিকা নিবন্ধন অধিদপ্তরে পাঠাতে পারবে। যথাযথ প্রক্রিয়া অনুসরণ করে তা কার্যকর করা হবে।
এ ছাড়া কোনো মৌজায় জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বাজারমূল্যের পার্থক্য থাকলে একাধিক ক্লাস্টার বা শ্রেণিতে ভাগ করে মূল্য নির্ধারণের প্রস্তাব রয়েছে। স্থানীয় বাজার অনুসন্ধান, গণশুনানি এবং নির্ভরযোগ্য তথ্য-উপাত্ত বিশ্লেষণের মাধ্যমে এই মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
নতুন বিধিমালা নিয়ে সাবরেজিস্ট্রারদের আপত্তি
প্রস্তাবিত পরিবর্তন নিয়ে সাবরেজিস্ট্রারদের একাংশের মধ্যে অসন্তোষ দেখা দিয়েছে। তাঁদের আশঙ্কা, সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণে প্রশাসনের বিভিন্ন স্তরের কর্মকর্তাদের যুক্ত করায় জটিলতা ও হয়রানি বাড়তে পারে। পাশাপাশি ক্ষমতার অপব্যবহার, অনিয়ম এবং দুর্নীতির নতুন সুযোগ তৈরি হওয়ার আশঙ্কাও করছেন তাঁরা।
তাঁদের মতে, বাজারমূল্য নির্ধারণের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট কাজের অভিজ্ঞতা ও বাস্তব জ্ঞান থাকা কর্মকর্তাদের কমিটিতে রাখা জরুরি। এ ক্ষেত্রে রাজস্ব বিভাগের কর্মকর্তাদের অন্তর্ভুক্ত করা হলে প্রক্রিয়াটি আরও কার্যকর হতে পারত।
সাবরেজিস্ট্রারদের আশঙ্কা, জমি অধিগ্রহণের পরিকল্পনা রয়েছে এমন এলাকায় আগেভাগে বাজারমূল্য বাড়িয়ে দেওয়ার চেষ্টা হতে পারে। এতে সরকারকে জমি অধিগ্রহণের জন্য অতিরিক্ত অর্থ ব্যয় করতে হতে পারে। একই সঙ্গে জমির মূল্য নির্ধারণ নিয়ে বিরোধ তৈরি হলে সরকারের বিরুদ্ধে রিট মামলার সংখ্যাও বাড়তে পারে।
ক্লাস্টার পদ্ধতিতে বাড়তে পারে জটিলতা
নতুন বিধিমালায় জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী একাধিক ক্লাস্টার করে বাজারমূল্য নির্ধারণের প্রস্তাব নিয়েও আপত্তি জানিয়েছেন সাবরেজিস্ট্রারদের কেউ কেউ। তাঁদের দাবি, একই মৌজার মধ্যে জমির অবস্থানভেদে আলাদা মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে জটিলতা তৈরি হতে পারে। এ সুযোগে সেবাপ্রার্থীদের হয়রানি ও ঘুস লেনদেনের আশঙ্কাও রয়েছে।
তাঁদের মতে, বাজারমূল্য নির্ধারণে একাধিক বিষয় বিবেচনায় নেওয়ার বিধান থাকলেও বাস্তবে এসব তথ্য যাচাইয়ের প্রক্রিয়া কতটা স্বচ্ছ থাকবে, তা নিয়ে প্রশ্ন রয়েছে। ফলে জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে অতিরিক্ত সময় ও ভোগান্তির মুখে পড়তে পারেন সাধারণ মানুষ।
বায়না দলিলের মূল্য নিয়েও নতুন নিয়ম
প্রস্তাবিত সংশোধিত বিধিমালায় বায়না দলিলের ভিত্তিতে জমি বিক্রির ক্ষেত্রেও গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন আনার কথা বলা হয়েছে। বায়না দলিলে উল্লেখ করা জমির মূল্য নির্ধারিত বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে বিক্রয় দলিল সম্পাদনের সময়কার বাজারমূল্য অনুযায়ী রেজিস্ট্রি করতে হবে। আর বায়না দলিলে উল্লেখ করা মূল্য বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে সেই বেশি মূল্য ধরেই দলিল নিবন্ধন করতে হবে।
এ ছাড়া আদালতের ডিক্রি কার্যকরের মাধ্যমে সম্পাদিত দলিলের ক্ষেত্রে আদালত কর্তৃক নির্ধারিত মূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধনের বিধান রাখা হয়েছে।
পুরোনো কমিটির কার্যকারিতা থাকছে না
২০১০ সালের স্থাবর সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা অনুযায়ী বর্তমানে জেলা রেজিস্ট্রারের সভাপতিত্বে গঠিত কমিটি দুই বছরের জন্য সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করে। কমিটিতে জেলা রেজিস্ট্রার মনোনীত একজন সাবরেজিস্ট্রার সদস্য হিসেবে থাকেন এবং সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রার সদস্যসচিবের দায়িত্ব পালন করেন।
তবে নতুন বিধিমালা কার্যকর হলে পুরোনো কমিটির আর কোনো কার্যকারিতা থাকবে না। ফলে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব ও প্রক্রিয়া—দুই ক্ষেত্রেই আসবে বড় পরিবর্তন। এখন দেখার বিষয়, নতুন এই পদ্ধতি সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে কতটা কার্যকর হয় এবং সাধারণ মানুষের জমি কেনাবেচার ভোগান্তি কমাতে পারে কি না।
কালের আলো/এসএ/এমএসআইপি
